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高层密集表态多庞晓戈的近况地出手限购 新一轮调控将把房地产带向哪?|易宪容|限购|张大伟_财经

网络整理 2017-03-26 最新信息

  来源: 中新经纬

  中新经纬客户端电(罗琨)进入3月份以来,关于房地产市场的新闻几乎都是头条。在日前召开的中国发展高层论坛上,出席会议的多位高层智囊均表示中国楼市已有泡沫化风险。各路经济学家也纷纷撰文分析新一轮楼市调控的作用。人们似乎都在尝试回答一个问题:新一轮调控将把房地产市场带向哪?

  方正证券首席经济学家任泽平在这一轮楼市调控后提出了六问,包括“未来人口迁移的基本趋势是什么”,“为什么越是大城市土地供给越紧张?大城市 真的缺地吗”,“中国会否步入一轮贷款利率的加息周期”,“房地产调控二十年来,为什么限购限贷仅能起到短期效果”,“什么是房地产的长效机制”,“中国 房地产市场的风险有多大”。

  然而,这位自称“最懂地产的宏观分析师”却并没有给出明确答案,只表示“未来房地产形势,答案就在上述六个问题里面”。

  带着这几个问题,中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访了多位业内专家,一起来看看他们怎么说。

  未来人口迁移的基本趋势是什么?

  青岛大学经济学教授易宪容向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出,目前中国房地产市场的走势和人口、土地供给等基本面因素已经基本没有关系了,主要是炒作行为推高了房价。

  但也有观点认为,正是人口向大都市圈的迁移导致了北上深等地区房价居高不下。易宪容对此的评价是:房价上涨和人口迁移也没有关系,“房价那么高,怎么迁得过去?”

  不过,中原地产首席分析师张大伟认为,未来人口还是会向大都市和大都市圈转移,主要是京津冀、长三角、珠三角三个都市圈。“所谓人口均衡发展, 按照经济学发展规律很难达到,也不是趋势。大城市(人口和产业)往外转移,不可能转移到其他城市,还是会转移到更有活力的都市圈。”张大伟对中新经纬客户 端(微信公众号:jwview)指出。

  大城市真的缺地吗?

  至于土地供应问题,安信证券首席经济学家高善文指出,在土地供应层面,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显着低于国际水平。在不同城市中, 供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些 城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。

  张大伟则认为,在无限制的投资和自住需求情况下,供多少地都不够,核心还是产业和人口的问题。“供地不可能无限增加,也不可能按需来供。大城市 是不是缺地,要看从哪个口径说,跟需求比肯定是缺的。但是不是应该满足需求,这是一个大的问号。无论是国家规划还是城市发展,都不可能是核心区无限制地膨 胀,而是近城区向都市圈扩张。”张大伟称。

  中国会否步入一轮贷款利率的加息周期?

  此前已有市场分析认为,后续不排除存贷款利率上调的可能性。“信贷如果继续放水,房价还会继续往上涨,信贷如果收缩,房价就会下跌,这是经过历史验证的。”张大伟指出。

  但易宪容认为,存贷款利率肯定不会调整,因为“利率上调,房地产市场就立马趴下了”。

  在海通证券首席经济学家姜超看来,加息周期已经开始。姜超指出,今年货币政策正在发生变化,突出表现是所谓的变相“加息”开启――2月份上调了 7天逆回购利率,前不久又提高了各期限逆回购利率和MLF利率。“需要指出的是,中国的利率有两种,一种是存贷款利率,另一种是金融市场利率,所谓的变相 加息是针对后者,也就是说,金融市场已经开始‘加息’了,可以定义为加息周期已经开始。”姜超称。

  为什么限购限贷仅能起到短期效果?

  易宪容指出,新一轮房地产调控,仅是对投机炒作进入事前限制,短期内会起到一定作用,但这种作用仅止于让住房销售量急剧下降,房价则不会下跌,这样很难让事前进入投机炒作者退出市场。

  张大伟则指出,调控从来都是有效的,只是在调控有效之后为了经济发展又放松了。“房产税要看税额税制,如果投资需求无限大,出什么?最后都会转嫁。”张大伟说。

  什么是房地产的长效机制?

  易宪容指出,只有出台税收机制才能真正起到调控作用。“买十套,买百套都没关系,但是你卖,我就用税收手段让你无利可图。”

  在北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长海闻看来,房地产税的出台才能真正标本兼治。“那些手里有200套房子的人,一年征收1万元房地产税,一年要交200万税,他怎么敢hold(持有)住200套房?”海闻向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示。

免费红包可提现  与易宪容、海闻持相似观点的是全国人大财经委副主任尹中卿。他近期撰文指出,房地产税并不是为了“打压房价”,而是要对人们的房地产投资行为起 到调节和引导作用。具体来说,出台房地产税,就是要提高房屋占有、使用和交易的成本,让它远远大于物业费和银行贷款利息,把房地产的泡沫挤压出来,把房屋 所有者的第二套房、第三套房甚至几十套房都“挤”出来、“逼”出来,这样就可以在不增加土地或者建筑的情况下,增加房屋供给。

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  高层罕见密集表态

  事实上,近期高层对房地产泡沫问题密集表态,背后透露出的政策信号不容小觑。

  国务院副大大张高丽3月19日在“第十八届中国发展高层论坛”上指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点 消化三四线城市房地产的过量库存。把防控金融风险放到更加重要的位置,妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点,确保不发生 系统性金融风险。

  同日,国家发改委主任何立峰也在该论坛上表示,中国经济发展面临房地产和实体经济失衡等三大问题。大量资金涌入房地产市场,曾一度带动了一线和 热点二线城市房价过快上涨,进一步推高实体经济成本。要坚持因城因地去库存,按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类调控因城施策,控制信贷资 金过度流向房地产业。

  18日,银监会副大大王兆星在接受媒体采访表示,下一步将继续采取差别化的信贷政策,对部分房价过热的城市,要采取审慎的房贷政策;对部分有去库存需求的三四线城市,还会给予必要的信贷支持。

  17日,央行行长周小川在出席金砖国家财长和央行行长会议时表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

  多地出台限购政策

  与此同时,多地开始加入新一轮限购调控之中。

  截至3月20日,今年以来实施或者升级限购措施的市区县总共达到了24个,包括:三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州 市、免费红包可提现崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。

  相较其他城市,目前北京的调控政策可谓最严,刚需盘的门槛是35%首付款比例和最长25年商业贷款时限,有过房贷记录在北京购置非普通住宅的首付比例提升到80%,改善型需求的压力同样较大。(中新经纬APP)

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